所有権と借地権、同じ土地の権利でも違いに注意!

住宅を購入するときに、広告をよくみると権利の欄に「所有権」「借地権」と記載されていることに気づくのではないでしょうか。土地の権利だからどちらも同じと考えていて、違いがよく分からないときには、しっかり確認することが大切です。この2つの土地の権利にはどのような違いがあるのでしょうか。

 

一般的に売買されるのは「所有権」

所有権の土地を購入すると、土地の所有権登記を自らの名前で行うことができます。そのため、その土地に対する自由度はとても高いと言えるでしょう。購入し、自ら登記した所有権の土地は、将来期間を問わず自由に売買することが可能です。自宅を建築するだけでなく、自由に他の人に貸すこともできます。相続や贈与に関しても自由です。もちろん、所有権の土地では、借地権で必要な地主に支払う毎月の地代やその他の費用は発生しません。このような特徴から、一戸建てなどのために土地を売買するときには、一般的には所有権の物件が多いです。将来的にマイホームを検討するときには、所有権の土地を選択した方が、自由に土地の利用方法を決めることができるでしょう。

 

土地を地主から借りる「借地権」の種類に注意

借地権とは土地を地主から借りて、その上に自宅を建築できる権利です。借地権には多くの種類があり、購入を検討している土地が借地権の場合はその種類について知っておく必要があります。借地権の種類とは主に3つに分けられ、旧法借地権、普通借地権、定期借地権があります。旧法借地権では、地主と借地権者の間で30年間の土地の賃貸借契約を結びます。30年経過後は更新が可能で、その後は20年毎の更新となります。地主が正当な理由なしに契約更新を拒む権利は認められていませんので、借地権者の権利が法律上守られていると言えます。普通借地権は、平成4年8月に制定された新法が適用された借地権です。旧法借地権と同様に土地の賃貸借契約の更新が可能です。定期借地権も平成4年8月に制定された新法が適用された借地権ですが、一般的に契約期間を50年と定めています。契約期間が完了すると、地主に土地を返還しなければならず、新たな契約の更新や建物の買取りを地主に求めることができないとされています。

 

借地権と所有権はどう違う?

借地権と所有権はどのような違いがあるのかを見ていきましょう。土地の所有者は誰かという点では、借地権の場合は土地を貸している地主、所有権の場合にはその土地の所有者となります。その土地にかかる費用という点では、借地権の場合は地主に対して保証金、権利金、更新料などが別途必要になることがあります。借地の名義変更をする際には、名義書換料を地主に支払うことが契約で取り決められていることが多いです。借りている土地の上に建物を建築後、建替えをする際には地主に建替承諾料を支払います。これらに加えて、毎月土地を借りるための地代を支払わなければなりません。一方、所有権の場合にはこれらの費用は必要なく、固定資産税や都市計画税を支払うことになります。なお、借地権は所有権より資産価値が低い傾向があり、所有権価格の60%から70%ほどの価値として評価されるという違いもあります。

 

所有権を選ぶことのメリットは?

所有権は借地権より土地の評価が高い傾向があり、所有権は購入時には割高に感じることもあるでしょう。しかし、価格が安いから借地権が得であるとは言えない部分もあります。所有権を選ぶメリットとしては、月々支払う地代がかからないことです。さらに、売買、建替え、相続などの面において自由度が高く、それに伴う承諾料などの費用を別途地主に支払う必要がありません。更新時には更新料の支払があることや、地主とのあいだで契約更新時に問題が起きる可能性もあります。このような問題は所有権にはありません。さらに、住宅ローンを申込む際に土地の評価が高いため、審査が通りやすい可能性が高いでしょう。資産価値の面でもメリットがあると言えるでしょう。

 

土地購入のときは権利をよく調べてから

住宅の新築時には土地探しから始めることも多いですが、土地の権利と費用などを理解しておくことはとても大切です。所有権と借地権は見た目には違いは分かりませんし、新築する住宅の間取りや内装などに目が行きがちです。しかし、将来のことを考えたときに借地権は想定していなかった費用がかかることがありますし、地主との関係によっては問題が起こることも考えられます。借地権と所有権、どちらもメリットとデメリットが存在していますので、土地を購入する際にはどちらがよいのかをしっかり考えておきましょう。

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