変動金利と固定金利 総支払額を安く抑えられる選択とは？
住宅ローンの変動金利と固定金利の選択は、住宅購入の中でも判断が難しい部分。最終的な支払いの総額にも大きく関わることもあります。
それぞれのメリットデメリットについてはこちらの記事にまとめてありますので是非ご覧ください。
今回の記事ではどういった状況でどの金利が最終的な支払いが安くなるのを解説して行きます。
最初10年間の金利変動幅が重要
今回の記事では変動・10年固定・35年固定の3つの選択肢での選び方を紹介します。
まず変動と10年固定を比較してみましょう。
変動金利は、初期の金利及び優遇幅が全ての選択肢の中で最低であり、金利変動がなければ総支払額が安くなる選択肢です。
一見すると変動の方がリスクが高いように思えますが、10年固定には変動よりも11年目以降の優遇幅が小さいという欠点があります。
期間固定を選んだ場合、固定終了時には金利の再決定が行われます。この時に基準とされる金利は、実は変動金利と同じ数字です。
つまり優遇幅が小さいということは、10年固定を選ぶと11年目以降は変動金利よりも高い金額でローンを借り続けなければならないということです。
一般的に10年固定は変動金利よりも0.3%～0.4%程度金利が高めに設定されています。その代わりに10年間金利が不動という安心を得ているわけですね。
例えば、変動金利が最初の2年で一気に1%ほど上がった場合は、10年間の支払額に100万円以上の違いが出ることも多い（※借入額によって異なります）ため、10年固定の方がお得になります。
しかし10年かけて0.3～0.4%程度の上がり幅だと、固定した10年間すら変動金利の方が安い期間が長いことになる上に、固定終了後は変動金利よりも高い金利でローンを返し続ける必要が出てきます。
この2種類からローンを選択する場合、10年の内に金利がどの程度の上昇を見せるかが鍵となります。
ハウスメーカーの担当者などと相談し、今までの金利の上がり方や今後10年間の動向を推察した上で損のない選択をすると良いでしょう。
一気に繰上返済するなら10年固定
共働き世帯など、ローンの支払い以外にさらに貯金をして行ける可能性が高いご家庭は10年固定を選択し、10年目にローンの残高を一気に返済するという方法もオススメです。
10年固定は住宅を購入する子育て世代などにとっては、生活変化の激しい期間を確実な支払いで終えることができる選択肢です。金額以上にその点に魅力を感じられる方も多いでしょう。
そういった選択と総支払額のバランスを取りたい方にはこのような選択も有効です。
住宅ローン減税の期間が10年（※消費税増税後13年に拡充予定）に設定されているため、10年固定であっても実質金利は0%以下で返済することが可能。これを利用しない手はありません。
減税は借入額の残高に依存して額面が決められていますので、しっかり減税を受け切った後に繰上返済するのがオススメ。小さなお子様がいらっしゃるご家庭は、この選択肢を是非とも覚えておきましょう。
実は最安になりやすい35年固定
現在でもなお続いている最低金利時代。
35年固定は他の金利と比べて現在は高い数値であるものの、長い目で見て行けばお得な選択です。
最低金利時代もいつかは終わりが訪れます。標準の水準に戻って来れば、今よりも必ず金利は上がります。その時にも最低金利時代の恩恵を受け続けられる35年固定は、総額を最安値に抑えられる可能性が高い選択です。
何故なら、変動と35年固定の差は現在では0.6～0.7%程度しかないからです。景気が上向いて来ればこの差が埋まるのに何十年という時間はかからないと思われます。
繰上返済を使わず35年間ローンを返し続けるつもりであれば、35年固定は手堅い初期投資と言っても過言ではありません。
しかし返済初頭で変動との間にある月々1万円近い差額は、決して軽く見れる数字でもありません。35年固定の支払いでも問題なく生活して行けそうだというご家庭は、将来的なことを考えて35年固定を視野に入れてみてください。
まとめ
金利選択における状況別の支払差額についてまとめて参りました。いかがだったでしょうか。
金利の動向は景気に左右されるものであり、正確な動きについては誰にも分かりません。しかし、知識を持って選択すれば損をしない確率を上げることは可能です。
何となくのイメージで選ぶのではなく、こういった記事を参考にして、自分達の生活に合ったローン金利を選択してみてください。
自分達だけでは分からないという方々は、ハウスメーカーで相談し、住宅とセットで進めて行くのがオススメ。
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